一、項(xiàng)目儲(chǔ)備與前期準(zhǔn)備

1、項(xiàng)目篩選與合規(guī)性

  政策匹配：符合國家及地方城市更新政策（如《“十四五”城市更新行動(dòng)計(jì)劃》《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》），重點(diǎn)支持領(lǐng)域包括：老舊小區(qū)改造（加裝電梯、管網(wǎng)更新、社區(qū)服務(wù)設(shè)施）；市政基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)（道路、地下綜合管廊、海綿城市）；歷史街區(qū)保護(hù)與活化（修繕歷史建筑、文旅融合開發(fā)）；產(chǎn)業(yè)升級(jí)載體（低效工業(yè)用地轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新）。

公益性核心：項(xiàng)目需以改善民生、提升城市品質(zhì)為主，避免過度商業(yè)化（如禁止用于純房地產(chǎn)開發(fā)）。

2、前期手續(xù)辦理

審批文件：完成立項(xiàng)（可行性研究報(bào)告）、用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、環(huán)評(píng)、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（涉及拆遷項(xiàng)目必備）。

收益自平衡方案（關(guān)鍵難點(diǎn)）：

收益來源設(shè)計(jì)：

直接收益：停車場(chǎng)收費(fèi)、廣告位租賃、社區(qū)商業(yè)租金（如改造后便民服務(wù)中心）；

間接收益：土地增值收益（需與公益性掛鉤，如配建保障性住房）、財(cái)政補(bǔ)貼（需明確補(bǔ)貼納入預(yù)算的可行性）；

創(chuàng)新模式：TOD模式（軌道交通沿線綜合開發(fā)）、EOD模式（生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向開發(fā)）。

財(cái)務(wù)測(cè)算要求：覆蓋倍數(shù)≥1.1倍，需細(xì)化成本構(gòu)成（如拆遷補(bǔ)償、建設(shè)成本）和收入預(yù)測(cè)（如客流量、租金定價(jià)依據(jù)）。

實(shí)施方案編制：明確更新范圍、實(shí)施主體（政府平臺(tái)公司或國企）、資金拼盤（專項(xiàng)債占比通?！?0%）、工期計(jì)劃等。

二、申報(bào)材料準(zhǔn)備

1、核心材料清單

可行性研究報(bào)告：重點(diǎn)論證更新必要性（如安全隱患、民生短板）、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益（如就業(yè)帶動(dòng)、碳減排）。

實(shí)施方案與資金平衡方案：包括拆遷安置計(jì)劃（如有）、收益實(shí)現(xiàn)路徑、債務(wù)償還計(jì)劃。

財(cái)務(wù)評(píng)估報(bào)告：需第三方機(jī)構(gòu)出具，確保數(shù)據(jù)真實(shí)合理（如租金收入?yún)⒖贾苓吺袌?chǎng)價(jià)）。

法律意見書：確認(rèn)項(xiàng)目合規(guī)性，尤其是拆遷合法性（如征收程序是否符合《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》）。

其他文件：規(guī)劃批復(fù)、環(huán)評(píng)批復(fù)、社會(huì)穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告（涉及大規(guī)模拆遷項(xiàng)目必備）。

2、城市更新特殊要求

多規(guī)合一：需與國土空間規(guī)劃、歷史文化保護(hù)規(guī)劃等銜接；

公眾參與證明：老舊小區(qū)改造需提供居民意見征集材料；

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案：針對(duì)拆遷滯后、成本超支等制定應(yīng)對(duì)措施。

三、申報(bào)與審核流程

1、逐級(jí)申報(bào)

通過財(cái)政部門“地方政府債務(wù)管理系統(tǒng)”提交，經(jīng)市縣初審、省級(jí)復(fù)審后納入全國專項(xiàng)債項(xiàng)目庫。省級(jí)財(cái)政匯總后報(bào)財(cái)政部與國家發(fā)改委，競(jìng)爭(zhēng)性評(píng)審?fù)ㄟ^后下達(dá)額度。

2、審核重點(diǎn)

領(lǐng)域合規(guī)性：是否屬于城市更新支持范圍，禁止包裝成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；

收益真實(shí)性：避免依賴土地出讓收入（政策限制），側(cè)重經(jīng)營性現(xiàn)金流；

資本金到位：項(xiàng)目資本金比例≥20%（可通過財(cái)政資金、企業(yè)自籌等解決）。

四、發(fā)行與資金管理

1、債券發(fā)行

發(fā)行期限：10~30年，匹配項(xiàng)目回收周期（如老舊小區(qū)改造可選15年）；

利率優(yōu)勢(shì)：城市更新專項(xiàng)債可申請(qǐng)綠色債券貼息（若涉及生態(tài)修復(fù)）。

2、資金使用監(jiān)管

?？顚Ｓ茫簝H用于申報(bào)項(xiàng)目的拆遷、建設(shè)、運(yùn)營，嚴(yán)禁挪用；

進(jìn)度跟蹤：按工程進(jìn)度撥付資金，定期提交資金使用報(bào)告。

后續(xù)運(yùn)營與償債

資產(chǎn)確權(quán)：明確更新后資產(chǎn)權(quán)屬（如政府持有或授權(quán)國企運(yùn)營）；

收益歸集：項(xiàng)目收入需全額上繳財(cái)政，優(yōu)先償還債券本息。

五、注意事項(xiàng)

1、規(guī)避常見問題

收益虛高：避免將不確定的間接收益（如未來土地溢價(jià)）作為主要償債來源；

手續(xù)缺失：確保拆遷許可證、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等文件齊備；

過度商業(yè)化：商業(yè)配套面積占比需符合政策要求（如老舊小區(qū)改造中商業(yè)面積≤20%）。

2、政策紅利挖掘

結(jié)合國家戰(zhàn)略：如與“新城建”、智慧城市、低碳社區(qū)等政策聯(lián)動(dòng)；

創(chuàng)新融資模式：探索“專項(xiàng)債+REITs”銜接，盤活存量資產(chǎn)。

六、參考案例

成功案例：某市“歷史街區(qū)保護(hù)更新項(xiàng)目”，通過文化展示空間租金、文創(chuàng)商鋪運(yùn)營等實(shí)現(xiàn)收益覆蓋倍數(shù)1.2倍；

創(chuàng)新模式：某新區(qū)“TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目”，專項(xiàng)債資金用于地鐵站點(diǎn)周邊道路及公共設(shè)施建設(shè)，收益來自上蓋物業(yè)租金和停車費(fèi)。

   我們認(rèn)為，通過精準(zhǔn)定位公益性、科學(xué)設(shè)計(jì)收益機(jī)制、嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)，城市更新類專項(xiàng)債可有效撬動(dòng)社會(huì)資本，助力城市高質(zhì)量發(fā)展。